Locatário que já devia aluguel antes mesmo da pandemia tem despejo decretado pelo TJ

Locatário que já devia aluguel antes mesmo da pandemia tem despejo decretado pelo TJ

A Justiça concedeu liminar em ação de despejo de um imóvel comercial em Tijucas (SC), após inadimplência verificada antes do início da pandemia de Covid-19. A 4ª Câmara Civil do Tribunal de Justiça de Santa Catarina, em matéria sob relatoria do desembargador Helio David Vieira Figueira dos Santos, decidiu conhecer e prover o recurso interposto pelo locador para autorizar a medida de despejo em caráter liminar.

O agravo de instrumento foi interposto contra decisão que, nos autos da ação de despejo por falta de pagamento, indeferiu pedido liminar de desocupação por conta da pandemia do Covid-19. No recurso, o autor sustenta que o prazo estabelecido na Lei 14.010/2020 já terminou e que, mesmo assim, tal legislação não se aplicaria à agravada, pois a inadimplência iniciou-se antes da pandemia, ou seja, sem relação com a crise sanitária e financeira que afetou o país.

Por isso, pediu o deferimento da antecipação dos efeitos da tutela recursal, para que seja concedida a liminar de despejo. A antecipação dos efeitos da tutela recursal foi deferida para determinar a desocupação liminar do imóvel no prazo de 15 dias. Intimada, a parte agravada deixou de apresentar contrarrazões.

No voto, o relator destacou que o benefício legal “não acomoda os interesses dos devedores que já estavam nessa condição antes mesmo do Decreto que declara a existência de estado de calamidade pública no Brasil em razão do novo coronavírus”. O desembargador ainda rememorou uma decisão interlocutória de sua autoria, nesse sentido, que concedeu liminar de despejo para locador em recurso contra locatário inadimplente em período anterior à pandemia de Covid-19.

O magistrado lembrou que a limitação temporal que vedava a concessão de liminares em ações de despejo vigorou apenas até 30 de outubro de 2020. “Como o contrato de locação é desprovido de garantia e o autor se dispõe a prestar caução (Lei n. 8.215/1991, art. 59, §1º e IX), não há óbice ao despejo liminar da locatária”, concluiu Hélio David, para dar provimento ao recurso e autorizar a medida de despejo em caráter liminar (Agravo de Instrumento Nº 5018898-98.2021.8.24.0000/SC).

Fonte: AASP

Resolução de contrato por incapacidade de pagamento configura quebra antecipada e dá margem à venda do bem em leilão

Resolução de contrato por incapacidade de pagamento configura quebra antecipada e dá margem à venda do bem em leilão

O comprador de imóvel que se submete a pacto de alienação fiduciária em garantia, caso busque judicialmente a resolução do contrato e a devolução dos valores pagos com base apenas na alegação de que não consegue mais honrar as prestações, não tem direito à devolução do dinheiro após a simples retenção de um percentual em favor do vendedor, nos moldes previstos pelo Código de Defesa do Consumidor (CDC).

Nesses casos, com a configuração da hipótese de quebra antecipada do contrato, aplica-se o previsto nos artigos 26 e 27 da Lei 9.514/1997, que preveem a entrega ao devedor, concluída a venda do bem em leilão, do valor que sobrar do pagamento do total da dívida, das despesas e dos encargos incidentes.

O entendimento foi fixado pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) ao reformar acórdão do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) que, com base no CDC, havia determinado a resolução do contrato de compra e venda de imóvel com a retenção, em favor do credor, de 20% da quantia paga.

Relator do recurso do vendedor, o ministro Paulo de Tarso Sanseverino explicou que o diferencial da alienação fiduciária é a possibilidade de realização do crédito por via extrajudicial, sendo a cobrança efetuada por meio de oficial do registro de imóveis, a quem compete intimar o devedor a pagar a dívida, acrescida de juros e demais encargos, no prazo de 15 dias.

“Não purgada a mora, ao oficial compete, ainda, promover o registro na matrícula do imóvel da consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, quando, então, será deflagrado o procedimento de venda extrajudicial do bem mediante leilões”, acrescentou.

Entretanto, o relator lembrou que, no caso dos autos, foi o adquirente que ajuizou a ação de resolução de contrato, mesmo sem o vendedor, em princípio, ter dado causa ao litígio.

Alegação genérica
Nesse cenário, Sanseverino destacou que, na maioria das vezes, a ação de resolução – proposta normalmente pelo credor – tem como causa a ocorrência de inadimplemento, como previsto pelo artigo 475 do Código Civil. Entretanto, apontou, existem hipóteses em que o pedido de resolução é formulado pelo devedor, como no caso de bem que perece ou se deteriora sem culpa do adquirente (artigos 234 e 235 do CC/2002).

Além disso, ressaltou o ministro, é possível o pedido de resolução com base na onerosidade excessiva – hipótese, entretanto, não compatível com o caso em julgamento, no qual não foram apontados, pelo autor, os requisitos de vantagem extrema de uma das partes ou de acontecimento extraordinário ou imprevisível (artigo 478 do código).

No caso sob análise – disse Sanseverino –, se houve descumprimento, não foi por parte do credor, mas do devedor, autor da ação de resolução, que manifestou comportamento contrário à execução do contrato, alegando genericamente não ter condições de continuar pagando as prestações. Para o ministro, criou-se uma situação inusitada, fora das hipóteses previstas pela legislação.

Quebra antecipada
Paulo de Tarso Sanseverino afirmou que a conduta do adquirente pode ser relacionada ao instituto da quebra antecipada, no qual há o inadimplemento mesmo antes do vencimento, quando o devedor pratica atos abertamente contrários ao cumprimento do contrato, a exemplo da tentativa de resolução do acordo. Ainda assim – ressaltou –, o credor não discordou do pedido de resolução, mas sim da forma como os valores seriam devolvidos ao adquirente.

Em consequência, nessa hipótese, o relator entendeu que poderia ser acolhida a resolução do contrato pelo desinteresse do adquirente em permanecer com o bem; todavia, a devolução dos valores pagos não deve ocorrer na forma do artigo 53 do CDC – segundo o qual, após ressarcidas as despesas do vendedor mediante a retenção de parte do pagamento, devolve-se o restante ao adquirente.

“A devolução dos valores pagos deverá observar o procedimento estabelecido nos artigos 26 e 27 da Lei 9.514/1997, pelo qual, resolvido o contrato de compra e venda, consolida-se a propriedade na pessoa do credor fiduciário, para, então, submeter-se o bem a leilão, na forma dos parágrafos 1º e 2º do artigo 27, satisfazendo-se o débito do autor ainda inadimplido e solvendo-se as demais dívidas relativas ao imóvel, para devolver-se o que sobejar ao adquirente, se sobejar”, concluiu o ministro ao dar provimento ao recurso do credor.

Covid-19: Câmara aprova projeto que cria regime jurídico especial

Covid-19: Câmara aprova projeto que cria regime jurídico especial

O plenário da Câmara dos Deputados aprovou na última quinta-feira (14) o projeto de lei do Senado que cria regras transitórias para as relações jurídicas privadas durante a pandemia do novo coronavírus, como contratos, direito de família, relações de consumo e entre condôminos. Como o texto foi alterado na Câmara, a matéria retorna ao Senado Federal.

O projeto foi apresentado pelo senador Antonio Anastasia (PSD-MG) após sugestões do Poder Judiciário e de juristas. Segundo o parlamentar, o objetivo da medida é criar dispositivos que, em certos casos, suspendam temporariamente algumas exigências legais. Questões tributárias, administrativas, de natureza falimentar ou de recuperação empresarial não foram incluídas e deverão ser tratadas por projetos específicos.

O texto vai alterar dispositivos do Código de Defesa do Consumidor, regras de defesa da concorrência e a Lei Geral de Proteção de Dados (LGPD).

O relator do texto aprovado na Câmara, deputado Enrico Misasi (PV-SP), retirou do texto a redução de 15% das comissões cobradas por aplicativos de transporte de seus motoristas, transferindo a quantia para eles. A medida teria impacto em empresas como Uber e 99.

“[O projeto] fixa regras claras a respeito dos impactos da pandemia nas relações de direito privado em setores que a legislação ordinariamente aplicável seria insuficiente para, com isso, trazer maior segurança jurídica, além de evitar o assoberbamento dos Tribunais brasileiros com demandas tendentes a ajustar o direito à realidade dos fatos”, argumentou Misasi.

Imóveis alugados
O texto suspende, por até 30 de outubro deste ano, a concessão de liminares protocoladas até 20 de março para despejo de inquilinos por atraso de aluguel, fim do prazo de desocupação pactuado, demissão do locatário em contrato vinculado ao emprego ou permanência de sublocatário no imóvel.

A suspensão abrange os imóveis urbanos (comerciais e residenciais) e atinge todas as ações ajuizadas a partir de 20 de março, data em que foi reconhecido oficialmente o estado de calamidade no país.

A matéria aprovada também estabelece que até 30 de outubro ficam suspensos os prazos de aquisição de propriedade mobiliária ou imobiliária por meio de usucapião.

Convívio social
O texto estabelece ainda poderes excepcionais aos síndicos para restringir a utilização de áreas comuns e, em certas circunstâncias, particulares, com o objetivo de evitar contaminações, respeitado o direito de propriedade. A medida não se aplica em casos de atendimento médico, obras de natureza estrutural ou realização de benfeitorias necessárias.

As assembleias de condomínio e suas votações poderão ser realizadas por meios virtuais. Caso não seja possível assembleia online, os mandatos dos síndicos vencidos a partir do dia 20 de março, data do decreto de calamidade, ficam prorrogados até o dia 30 de outubro de 2020.

Arrependimento do consumidor
O texto também modifica o direito de arrependimento do consumidor. Atualmente, é garantido pela lei o prazo de até sete dias para a devolução de produtos perecíveis. Pelo projeto, alimentos e medicamentos entregues em domicílio (delivery) não estarão submetidos à regra.

Pensão alimentícia
Até 30 de outubro de 2020, a prisão por dívida alimentícia deverá ser cumprida exclusivamente em regime domiciliar.

Fonte: Agência Brasil

 

Alvares Advogados adota atendimento remoto a partir de 23 de março

Alvares Advogados adota atendimento remoto a partir de 23 de março

A equipe da Alvares Advogados passará a prestar atendimento Home Office a partir da próxima segunda-feira, 23 de março. A medida segue as orientações do Ministério da Saúde para evitar a propagação do novo coronavírus (Covid-19) e prevenir a saúde dos profissionais, clientes e amigos.

O Escritório ressalta que não haverá prejuízo às atividades, considerando a tecnologia já implantada e praticada nas atividades cotidianas.

O trabalho executado pela Alvares Advogados permanecerá voltado ao atendimento às demandas judiciais e consultas e, quando necessário, poderão ser realizadas reuniões de forma remota.

Disponibilizamos abaixo, os contatos de nossa equipe para atendimento via e-mail ou por telefone:

Núcleo Operacional:

Dr. Alonso S. Alvares
Telefone Celular: (11) 99960-7039 / 7883-2910
Advogado
E-mail: alonsoalvares@alvaresadvogados.com.br

Gestora: Dra. Gisele Olivier
Telefone Celular: (11) 98769-0315
Advogada
E-mail: gisele@alvaresadvogados.com.br

Núcleo do Direito do Trabalho – email: trabalhista@alvaresadvogados.com.br

Coordenadora: Dra. Flávia Santana de Oliveira
Telefone Celular: (11) 98769-0342
Advogada / Núcleo do Direito do Trabalho
E-mail: flavia@alvaresadvogados.com.br

Núcleo do Direito Tributário/Penal – email: tributario@alvaresadvogados.com.br

Coordenador Tributário: Dr. Ricardo Siguematu Santos
Telefone Celular: (11) 95552-1176
Advogado / Núcleo do Direito Tributário
E-mail: ricardo@alvaresadvogados.com.br

Coordenador Penal: Dr. Renato Novaes Nogueira
Telefone Celular: (11) 98769-0315
Advogado / Núcleo do Direito Tributário e Penal
E-mail: renato@alvaresadvogados.com.br

Núcleo do Direito Empresarial – email: civel@alvaresadvogados.com.br

Coordenadora: Dra. Carolina Zenatti De Oliveira
Telefone Celular: 9-8769-0426
Advogada / Núcleo do Direito Empresarial
E-mail: carolina@alvaresadvogados.com.br

Consultoria: Eduardo Brigante
Telefone Celular: (11) 96195-8133
Consultor
E-mail: suporte@alvaresadvogados.com.br

Administrativo: Tatiana Ramos Benevides
E-mail: tatiana@alvaresadvogados.com.br
Telefone: (11) 98769-0480

A Alvares Advogados pede a colaboração de todos para que sigam as orientações de prevenção e assim, em breve, todos possamos também retornar as atividades de maneira normal.

 

Paulistanos podem pedir isenção do IPTU se imóveis forem prejudicados por enchentes

Paulistanos podem pedir isenção do IPTU se imóveis forem prejudicados por enchentes

Paulistanos que tiveram os imóveis prejudicados por enchentes e alagamentos podem pedir a isenção no IPTU do ano que vem. O valor máximo de isenção é R$ 20 mil por imóvel e por ano. Tem direito à isenção quem teve dano físico no imóvel, nas instalações elétricas ou hidráulicas ou teve prejuízo com a destruição de alimentos, móveis e eletrodomésticos.

O contribuinte deve fazer a solicitação na Subprefeitura do seu bairro. Nos imóveis alugados, o pedido poderá ser feito pelo proprietário ou pelo inquilino, desde que este possua procuração específica para esta finalidade. É necessário levar documentos pessoais (CPF e RG), IPTU do ano de referência, além de fotos e/ou vídeos dos danos causados e notícias, se houver.

A seguir, será elaborado relatório no qual constará a relação de todos os imóveis prejudicados pelas enchentes, o qual subsidiará a análise da Secretaria Municipal da Fazenda quanto à concessão ou não do benefício. Em caso de deferimento do pedido, ocorrerá uma das seguintes situações:

a) Devolução do tributo eventualmente pago a maior;

b) Isenção do IPTU até o limite de R$ 20 mil;

c) Lançamento do tributo, pelo valor que exceder o limite de R$ 20 mil, deduzido eventual pagamento já efetuado pelo contribuinte.

Fonte: Site – Prefeitura de São Paulo

Prefeitura de Ribeirão Preto é condenada a indenizar morador por desvalorização de imóvel após enchentes

Prefeitura de Ribeirão Preto é condenada a indenizar morador por desvalorização de imóvel após enchentes

A 1ª Vara da Fazenda Pública de Ribeirão Preto condenou a prefeitura a indenizar morador cuja residência sofre enchentes constantes devido à negligência na manutenção das redes coletoras de águas pluviais. O valor da indenização por danos materiais foi fixado em R$ 72.613,31, equivalente à desvalorização do preço do imóvel devido às inundações, e os danos morais foram arbitrados em R$ 30 mil.

De acordo com os autos, a construção de conjuntos habitacionais na vizinhança do autor da ação prejudicou o sistema de captação existente, resultando em enchentes constantes. Mesmo com o proprietário efetuando obras para elevar o nível da residência, o problema não foi resolvido. Perícia avaliou que por causa das intercorrências o imóvel se desvalorizou em 30%.

Segundo o juiz Reginaldo Siqueira, “porque é de responsabilidade do Município a construção e manutenção das redes coletoras de águas pluviais nas áreas públicas, a falha no serviço implica na obrigação de indenizar os danos que eventualmente daí decorrentes”. “Embora o imóvel seja habitável, as constantes enchentes, com alta probabilidade de recorrência, evidentemente causam danos de ordem moral à autora, seja pela humilhação e constrangimento provocados pela perda e deterioração do patrimônio, seja pelo sofrimento e angústia decorrentes da possibilidade de ter que suportar as consequências de nova enchente a qualquer momento, seja principalmente, pela aflição vivenciada no momento da inundação, diante do risco à saúde e até à vida”, escreveu o magistrado.

Cabe recurso da decisão.

Condomínio não pode impedir uso de áreas comuns por locatários temporários

Condomínio não pode impedir uso de áreas comuns por locatários temporários

A 27ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo decidiu que locatários temporários podem usar áreas comuns de condomínio localizado em Bertioga, cidade do litoral paulista. A decisão foi proferida por unanimidade.

De acordo com os autos, deliberações tomadas em assembleia restringiram o uso de equipamentos comuns – tais como piscina, churrasqueira e área de lazer – aos condôminos, vedando acesso a locatários por temporada. A proprietária de uma unidade ajuizou ação sob a alegação de que o impedimento seria indevido.

Ao julgar o recurso, o desembargador Alfredo Attié afirmou que o condomínio não pode impedir que locatários temporários acessem as áreas comuns. “É vedado ao condomínio edilício proibir a utilização das áreas comuns por locatários por temporada. Isso porque, inicialmente, não é possível a separação dos direitos de cada condômino às partes comuns, de sua propriedade exclusiva, pela íntima conexão entre a unidade imobiliária e as frações ideais”, escreveu o magistrado. “Além disso, o art. 1.335, I e II do CC/2002 expressamente garante ao condômino o direito de usar, fruir e livremente dispor das suas unidades, bem como de utilizar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores”, concluiu.

O julgamento teve a participação dos desembargadores Campos Petroni e Ana Catarina Strauch.

Apelação nº 1000006-41.2017.8.26.0536

Execução de dívida condominial pode incluir parcelas a vencer

Execução de dívida condominial pode incluir parcelas a vencer

Com base nos princípios da efetividade e da economia processual, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) considerou válida a inclusão de parcelas vincendas em ação de execução de dívidas condominiais, até o cumprimento integral da obrigação.

Em decisão interlocutória na ação de execução, o juiz entendeu não haver possibilidade de inclusão das parcelas que vencessem no curso do processo. Por isso, determinou a intimação do condomínio para limitar a execução ao montante vencido ou converter a ação em procedimento ordinário, caso pretendesse a inclusão das verbas a vencer.

A decisão foi confirmada pelo Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul, que entendeu que a execução deve ser instruída com o título executivo líquido, certo e exigível, que se materializa com o crédito vencido e com a memória atualizada do débito.

Prestações sucessivas
Relatora do recurso especial do condomínio, a ministra Nancy Andrighi apontou que o artigo 323 do Código de Processo Civil de 2015 prevê que, no processo de conhecimento que tiver por objeto o cumprimento de obrigação em prestações sucessivas, elas serão consideradas incluídas no pedido, e serão abarcadas pela condenação enquanto durar a obrigação, se o devedor, no curso do processo, deixar de pagá-las.

Entretanto, ressalvou a ministra, a controvérsia dos autos diz respeito à ação de execução, tendo em vista que, como requisito legal para o seu ajuizamento, exige-se liquidez, certeza e exigibilidade do título.

A relatora também lembrou que o CPC/2015 inovou ao permitir o ajuizamento de execução para a cobrança de despesas condominiais, considerando como título executivo extrajudicial o documento que comprove o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias não pagas.

Segundo Nancy Andrighi, deve-se admitir a aplicação do artigo 323 do CPC/2015 ao processo de execução porque, primeiro, o novo código prevê, em seu artigo 771, a aplicação subsidiária das disposições relativas ao processo de conhecimento às ações executivas. Além disso, o artigo 318 estabelece que o procedimento comum se aplica subsidiariamente aos procedimentos especiais e ao processo de execução.

“Tal entendimento está em consonância com os princípios da efetividade e da economia processual, evitando o ajuizamento de novas execuções com base em uma mesma relação jurídica obrigacional”, concluiu a ministra ao dar provimento ao recurso do condomínio.

Leia o acórdão

REsp1756791