Execução de dívida condominial pode incluir parcelas a vencer

Execução de dívida condominial pode incluir parcelas a vencer

Com base nos princípios da efetividade e da economia processual, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) considerou válida a inclusão de parcelas vincendas em ação de execução de dívidas condominiais, até o cumprimento integral da obrigação.

Em decisão interlocutória na ação de execução, o juiz entendeu não haver possibilidade de inclusão das parcelas que vencessem no curso do processo. Por isso, determinou a intimação do condomínio para limitar a execução ao montante vencido ou converter a ação em procedimento ordinário, caso pretendesse a inclusão das verbas a vencer.

A decisão foi confirmada pelo Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul, que entendeu que a execução deve ser instruída com o título executivo líquido, certo e exigível, que se materializa com o crédito vencido e com a memória atualizada do débito.

Prestações sucessivas
Relatora do recurso especial do condomínio, a ministra Nancy Andrighi apontou que o artigo 323 do Código de Processo Civil de 2015 prevê que, no processo de conhecimento que tiver por objeto o cumprimento de obrigação em prestações sucessivas, elas serão consideradas incluídas no pedido, e serão abarcadas pela condenação enquanto durar a obrigação, se o devedor, no curso do processo, deixar de pagá-las.

Entretanto, ressalvou a ministra, a controvérsia dos autos diz respeito à ação de execução, tendo em vista que, como requisito legal para o seu ajuizamento, exige-se liquidez, certeza e exigibilidade do título.

A relatora também lembrou que o CPC/2015 inovou ao permitir o ajuizamento de execução para a cobrança de despesas condominiais, considerando como título executivo extrajudicial o documento que comprove o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias não pagas.

Segundo Nancy Andrighi, deve-se admitir a aplicação do artigo 323 do CPC/2015 ao processo de execução porque, primeiro, o novo código prevê, em seu artigo 771, a aplicação subsidiária das disposições relativas ao processo de conhecimento às ações executivas. Além disso, o artigo 318 estabelece que o procedimento comum se aplica subsidiariamente aos procedimentos especiais e ao processo de execução.

“Tal entendimento está em consonância com os princípios da efetividade e da economia processual, evitando o ajuizamento de novas execuções com base em uma mesma relação jurídica obrigacional”, concluiu a ministra ao dar provimento ao recurso do condomínio.

Leia o acórdão

REsp1756791

Arrematante responde por dívida de condomínio se houve ciência prévia inequívoca, ainda que edital seja omisso

Se o arrematante foi comunicado previamente da existência de débitos condominiais por outros meios, a ausência de informação no edital da hasta pública não o isenta da responsabilidade pela dívida.

Com esse entendimento, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) negou recurso de um arrematante que alegava não ter sido informado de que o imóvel adquirido em leilão continha parcelas de condomínio atrasadas.

Depois de vencer o leilão, ele solicitou a nulidade do negócio, alegando que não sabia dos débitos deixados pelo antigo proprietário devido à falta da informação no edital.

O Tribunal Regional Federal da 4ª Região (TRF4) negou o pedido sob o argumento de que todos os participantes tiveram ciência da existência de débitos de condomínio antes que o leilão acontecesse, por determinação judicial, por intermédio do leiloeiro.

Ciência inequívoca

A relatora, ministra Nancy Andrighi, explicou que, no caso em análise, mesmo sem ter sido publicada a informação no edital, os interessados foram informados sobre as dívidas. Segundo ela, aqueles que não concordassem poderiam desistir do leilão.

“O tribunal de origem consignou que ‘o débito condominial, em que pese omitido no edital, chegou ao conhecimento do licitante adquirente por determinação judicial, através do leiloeiro’, bem como que está provado nos autos que ‘todos os licitantes tiveram ciência inequívoca da pendência de débitos de condomínio antes da arrematação’”, esclareceu a ministra.

Segundo Nancy Andrighi, a obrigação dos condôminos de contribuir com as despesas relacionadas à manutenção da coisa comum qualifica-se como “obrigação propter rem”, sendo, portanto, garantida pelo imóvel que deu origem à dívida e estendendo-se, inclusive, ao seu adquirente em leilão.

Segurança jurídica

A ministra frisou não ser possível responsabilizar o arrematante de um imóvel em leilão por eventuais encargos omitidos no ato estatal, por ser incompatível com os princípios da segurança jurídica e da proteção da confiança.

Porém, de acordo com ela, quando há ciência antecipada de que existem despesas condominiais aderidas ao imóvel, o arrematante deve assumir a responsabilidade pelo pagamento.

Ao negar o recurso, a relatora concluiu que não seria razoável declarar a nulidade da arrematação e do respectivo edital, como pretendia o recorrente, “apenas para privilegiar a formalidade em detrimento do fim a que se destina a norma”.

Integralização do capital social com imóveis exige transferência no cartório imobiliário

Para a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), a constituição de sociedade empresarial registrada em Junta Comercial, com a integralização do capital social por meio de imóveis indicados por sócio, não é suficiente para operar a transferência da propriedade nem para conferir à empresa legitimidade para promover embargos de terceiro destinados a afastar penhora sobre os bens. Segundo o colegiado, para se tornar válida, é preciso que a transferência seja feita via registro de imóveis.

No caso analisado pelo STJ, uma administradora de imóveis ajuizou embargos de terceiro com o objetivo de levantar a penhora de três imóveis, decretada nos autos de execução movida por um banco contra o sócio que indicou os bens. A empresa alegou ser a proprietária dos imóveis à época do ato constritivo. Afirmou ter adquirido os imóveis antes da ação de execução.

A sentença considerou que houve fraude à execução e confirmou a penhora sobre os três imóveis. Para o juízo, o registro dos atos constitutivos da empresa na Junta Comercial, com a integralização do capital social por meio dos imóveis, não é suficiente para a transferência da propriedade imobiliária.

O Tribunal de Justiça do Paraná (TJPR) confirmou a fraude à execução e julgou improcedente o recurso da empresa.

Ao impugnar o acórdão do TJPR, a administradora de imóveis alegou que a integralização do capital social por meio da indicação de determinados bens imóveis pelo sócio, estabelecida em contrato social devidamente registrado na Junta Comercial, seria suficiente para operar a transferência de titularidade de tais imóveis à sociedade empresarial, o que daria legitimidade para a oposição dos embargos de terceiro destinados a afastar a constrição judicial que recaiu sobre o patrimônio.

Sem respaldo

Para o relator no STJ, ministro Marco Aurélio Bellizze, o argumento da administradora não encontra respaldo legal. Segundo ele, “a estipulação prevista no contrato social de integralização do capital social por meio de imóvel devidamente individualizado, indicado pelo sócio, por si, não opera a transferência de propriedade do bem à sociedade empresarial”.

Bellizze explicou que, enquanto não operado o registro do título translativo – no caso, o contrato social registrado perante a Junta Comercial – no cartório de registro de imóveis, o bem, objeto de integralização, não compõe o patrimônio da sociedade empresarial, conforme prevê o artigo 64 da Lei 8.934/94, que dispõe sobre o registro público de empresas mercantis.

O ministro explicou que também a inscrição do ato constitutivo com tal disposição contratual, no registro público de empresas mercantis a cargo das Juntas Comercias, não tem essa finalidade.

“O estabelecimento do capital social – assim compreendido como os recursos a serem expendidos pelos sócios para a formação do primeiro patrimônio social, necessários para a constituição da sociedade –, e o modo pelo qual se dará a sua integralização, consubstanciam elementos essenciais à confecção do contrato social (artigo 997, III e IV, do Código Civil)”, destacou.

Parte ilegítima

De acordo com Bellizze, a integralização do capital social da empresa pode acontecer por meio da cessão de dinheiro ou bens, sendo necessário observar o modo pelo qual se dá a transferência de titularidade.

“Em se tratando de imóvel, como se dá no caso dos autos, a incorporação do bem à sociedade empresarial haverá de observar, detidamente, os ditames do artigo 1.245 do Código Civil, que dispõe: transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no registro de imóveis”, observou.

O ministro explicou que o registro do título no registro de imóveis não pode ser substituído pelo registro do contrato social na Junta Comercial, como sugeriu o recorrente.

“O contrato social, que estabelece a integralização do capital social por meio de imóvel indicado pelo sócio, devidamente inscrito no registro público de empresas mercantis, não promove a incorporação do bem à sociedade; constitui, sim, título translativo hábil para proceder à transferência da propriedade, mediante registro, perante o cartório de registro de imóveis em que se encontra registrada a matrícula do imóvel”, afirmou.

Para Bellizze, não perfectibilizada a transferência de dois dos imóveis penhorados, e ausente qualquer alegação quanto ao exercício da correlata posse, a insurgente carece de legitimidade ativa para promover embargos de terceiro destinados a afastar a penhora sobre tais bens.

Já em relação ao terceiro imóvel, a transferência da propriedade à sociedade ocorreu em momento posterior à averbação da ação executiva no registro de imóveis (de que trata o artigo 615-A do CPC/1973), o que leva à presunção absoluta de que tal alienação deu-se em fraude à execução e a torna sem efeitos em relação ao credor/exequente.

Ao negar provimento ao recurso, o ministro reafirmou que a recorrente carece de legitimidade ativa para promover embargos de terceiro destinados a afastar a constrição judicial sobre os imóveis, conforme de

Autor de ação trabalhista terá que devolver dinheiro de imóvel que foi a leilão

O Tribunal Regional do Trabalho da 18ª Região (GO) determinou a anulação da arrematação de um imóvel que tinha sido levado a leilão para garantir a quitação de um débito trabalhista de natureza alimentar.

A anulação foi declarada pelo desembargador Eugênio José Cesário Rosa, relator do caso, mesmo após o autor da ação trabalhista já ter recebido o dinheiro obtido com a arrematação, de modo que agora terá que devolver toda verba obtida ao arrematante do bem.

A ação de anulação foi proposta por uma comerciária que adquiriu, em 2012, o imóvel leiloado. No entanto, na época, ela não registrou o bem em seu nome. Foi proposta uma ação de execução trabalhista em desfavor do antigo proprietário do lote e, como o imóvel ainda estava em seu nome, ele foi penhorado e leiloado para quitação do débito. O dinheiro, inclusive, foi repassado ao trabalhador.

O lote adquirido pela comerciária foi leiloado em abril de 2016 para quitar o débito. Porém, ela só ficou sabendo do fato em setembro de 2017, quando propôs, na Justiça do Trabalho, o pedido de anulação da arrematação. O juízo de primeiro grau negou o pedido e declarou que a venda do imóvel arrematado se deu em fraude à execução, julgando improcedente a ação anulatória de arrematação.

Como perdeu em primeiro grau, seus representantes, os advogados João Domingos da Costa Filho e Leandro Marmo Carneiro Costa, do escritório João Domingos Advogados Associados, de Goiânia (GO), recorreram ao TRT-18 e sustentaram que a cliente demonstrou ser a legítima proprietária do imóvel arrematado. Ele reforçaram que “restou inequívoca a sua boa-fé no momento da transação, juntando, inclusive, certidões negativas de débitos trabalhistas e relativos aos tributos federais e à dívida da União do vendedor”.

Alegaram, ainda, que a ação principal trabalhista fora proposta contra pessoa jurídica e não contra pessoa física, de forma que não constavam nas certidões, na época da transação imobiliária, ações pendentes ajuizadas em desfavor daquele que vendeu o imóvel à pessoa de quem posteriormente adquiriu o bem.

Ao analisar o caso, o relator deu provimento ao recurso da comerciária e considerou que ela tomou todas as cautelas e providências com certidões à época da aquisição do bem. “Embora as escrituras públicas de compra e venda não tenham sido registradas, a jurisprudência pátria já se inclinou no sentido de que o mero instrumento particular de compra e venda é bastante para demonstrar a boa-fé dos contratantes na alienação de imóvel”, frisou.

Diante disso, Eugênio José Cesário Rosa assegurou que a mulher não pode ser penalizada tão severamente com a penhora e arrematação de imóvel, sendo certo que a aquisição se deu de forma legítima, sem qualquer indício de fraude. “A um, porque na matrícula do imóvel não constava qualquer ônus recaindo sobre ele. A dois, porque as escrituras de compra e venda demonstram que a empresa executada sequer se encontrava na posse do imóvel arrematado”, finalizou o relator.

Imóvel adquirido de boa-fé e considerado bem de família não vai ser leiloado

A Subseção II Especializada em Dissídios Individuais (SDI-2) do Tribunal Superior do Trabalho revogou a penhora do imóvel adquirido por um casal depois de uma transação que foi reconhecida como fraudulenta em outra ação trabalhista. A SDI-2 considerou que a aquisição foi de boa-fé e que os compradores foram diretamente atingidos em seu direito de propriedade.

Financiamento

Em mandado de segurança, o casal comprador afirmou que havia adquirido o imóvel em 2002 por meio de financiamento da Caixa Econômica Federal (CEF), passando a ocupá-lo imediatamente. A vendedora foi uma mulher que havia comprado o apartamento dos sócios executados na ação trabalhista.

Segundo os compradores, é sabido que a Caixa CEF não concede financiamento para a compra de imóvel sem antes analisar toda a documentação dos vendedores e de exigir certidões negativas e demais documentos necessários para garantir a segurança da transação. Eles sustentaram ainda que o apartamento se enquadra na definição de bem de família e, portanto, não poderia ser penhorado.

Fraude

Ao julgar o mandado de segurança, o Tribunal Regional do Trabalho da 2ª Região (SP) considerou que a questão da impenhorabilidade do bem de família ficou prejudicada em outra ação, na qual se reconheceu a fraude à execução na alienação do imóvel pelos sócios executados à pessoa que o vendeu para o casal. Para o TRT, a coisa julgada na ação anterior projeta seus efeitos para além daquela relação jurídica e, consequentemente, as alienações posteriores se tornam também ineficazes.

Ainda de acordo com o Tribunal Regional, a decisão transitada em julgado não pode ser rediscutida por meio de mandado de segurança. Assim, caberia aos proprietários utilizarem o meio processual adequado (a ação rescisória).

Impenhorabilidade

O relator do recurso ordinário no mandado de segurança, ministro Alexandre Agra Belmonte, assinalou que o reconhecimento de fraude à execução não prejudica a análise do pedido de impenhorabilidade do bem de família. “A coisa julgada que decorreu do reconhecimento da fraude não atinge terceiros que não integraram a relação processual que resultou na execução e, consequentemente, na penhora do bem alienado a terceiro adquirente de boa-fé”, afirmou.

No caso, o ministro lembrou que o casal adquiriu o imóvel por meio de rigoroso financiamento bancário obtido antes da desconstituição da pessoa jurídica dos devedores e sem que houvesse sobre ele nenhuma ressalva ou gravame que indicassem a existência de reclamação trabalhista que pudesse comprometê-lo. “Diante desse contexto, não há que se falar em trânsito em julgado, quer em relação ao fundamento, quer em relação aos impetrantes”, afirmou.

Urgência

Na avaliação do relator, a urgência e a ilegalidade da realização de hasta pública autorizam o ajuizamento do mandado de segurança sem que seja necessário o esgotamento das vias processuais, sobretudo porque, no caso, os impetrantes não participaram da reclamação trabalhista, mas foram diretamente atingidos por ela em seu direito de propriedade. “O bem jurídico que objetivam preservar é a própria entidade familiar”, ressaltou. “O imóvel representa patrimônio de toda uma vida e é resultado do esforço e da privação dos seus membros, não podendo o Poder Judiciário ser indiferente a essa situação”.

Por unanimidade, a SDI-2 concedeu a segurança e determinou que o Juízo da 40ª Vara do Trabalho de São Paulo (SP) seja oficiado, com urgência, para as providências cabíveis.